De plus en plus de Suisses ou de Français achètent des propriétés à l’étranger que cela soit la réalisation d’un rêve, la préparation de la retraite ou simplement comme un investissement. Contrairement à une idée reçue acheter une maison ou un appartement à l’étranger ne présente pas plus de risques que d’acheter une propriété en Suisse pour autant toutefois que l’acheteur fasse preuve d’un minimum de bon sens et de prudence.
La première question que vous allez devoir examiner est ce que la loi du pays ou le bien immobilier est située permet l’acquisition par un acheteur Suisse d’un bien immobilier en pleine propriété et dans la négative y a-t-il d’autres options disponibles comme par exemple un bail à long terme ou un droit de superficies…Une fois que cette question est résolue vous avez deux options, l’achat d’une propriété existante et prête à être transférée à l’acheteur ou bien l’achat d’une propriété sur plans.
Acheter une propriété prête à être transférée
Acheter une propriété qui est déjà construite est assez simple. Il suffit de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, qu’il a le droit de vendre, que la propriété est représentée par un titre de propriété en bonne et due forme, que le permis de construire était valide et que la propriété n’est pas grevée d’une hypothèque ou d’autres charges. Tous ses éléments peuvent être vérifiés par un avocat lors d’une due diligence qui est en général assez simple et pas trop chère à effectuer. Si vous avez le choix je vous conseil d’acheter une propriété prête au transfert.
Acheter sur plans
Malheureusement la propriété de vos rêves n’est peut être pas encore construite et vous n’avez pas d’autre choix que de d’acheter sur plans. Cela signifie qu’entre le moment ou vous signez le contrat d’achat et le moment où la propriété sera prête à être transférée il peut s’écouler entre 6 mois et 3 ans dépendant du type de propriété (maison individuelle ou appartement). La question que vous allez devoir vous poser est dès lors très simple. Puis je faire confiance au développeur pour me délivrer la propriété promise dans trois ans?
Cette question peut paraître de prime abord complexe à résoudre car à moins de faire une due diligence de la société de développement il ne semble pas possible de pouvoir y répondre. Le problème étant que demander à un avocat de faire une due diligence légale et financière d’une société coûte cher. Imaginez que vous hésitiez entre 3 développeurs et l’exercice devient simplement impossible car trop onéreux.
Cela signifie t’il que vous devez acheter « au petit bonheur la chance » ? Pas du tout, car pour permettre aux acheteurs Suisses qui souhaitent à acheter à l’étranger une propriété sur plans, j’ai développé un test que j’appelle le “Développeur Test” qui est unique, facile à utiliser et qui va vous permettre de vérifier la fiabilité du développeur avant d’acheter. Ce test a été développé initialement pour le marché immobilier thaïlandais mais il peut être utilisé dans n’importe quel autre pays car les cinq critères utilisés pour évaluer la fiabilité d’un développeur sont les même dans tous les pays.
Le Rene Philippe développeur Test
Veuillez trouver ci-après le développeur test sous la forme d’une table contenant cinq critères.
Methodologie
Tous les critères utilisés sont des critères que vous pouvez facilement obtenir. Si la société est cotée en bourse toutes les informations sont publiées online. Si elle n’est pas cotée en bourse vous pouvez demander au développeur de vous fournir l’affidavit de la société qui comprend des informations comme le statut juridique de la société, la date de la création de la société, le capital. Le web site du développeur et/ou sa brochure vont indiquer les projets déjà complétés. Finalement le contrat qui vous est soumis va indiquer les termes de paiements. Attention ne vous basez jamais sur un seul critère. Comparez-les.
Score
Finalement si le développeur à un score entre 75 et 55 points il devrait être fiable. S’il fait moins de 55 points il appartient à ce que j’appelle la catégorie des nouveaux développeurs. Vous vous engagez à vos risques et périls.
Attention: La faillite de Swissair ou plus récemment celle de Kodak sont la preuve que même une société institutionnelle avec une longue histoire de réussites passées n’est pas infaillible. Même une société qui score 75 points à mon test peut suite à un retournement de conjoncture ou à une grossière erreur de management se retrouver en faillite. Vous pouvez faire 100% confiance à mon test lorsqu’il vous dit qu’un développeur entre dans la catégorie des «nouveaux développeurs» et que vous prenez un risque en achetant sur plans dans un de ces projets. Par contre le fait qu’une société passe le test haut la main avec un score de 75 points ne signifie malheureusement pas que la transaction est complètement sans risques comme le montre l’exemple de Swissair.
Après la table ci dessous j’explique chacun des critères retenus.
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Le Rene Philippe Développeur Test
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Critères
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Points
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Développeurs
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1
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2
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3
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4
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- Statut Juridique du développeur*
- Est une Société Anonyme cotée en Bourse
- Est une Société Anonyme non cotée en Bourse
- Est une Société à Responsabilité Limité
- Est une personne physique
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15
10
5
0
|
15
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10
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5
|
0
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- 2. Capitalisation **
- A un capital de plus d’1 Billion THB ou plus
- A un capital de 100 million THB ou plus
- A un capital de 50 million THB ou moins
- A un capital de moins de 10 millions de THB
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15
10
5
0
|
15
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10
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5
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0
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- 3. Longévité ***
- La société est enregistrée depuis plus de 10 ans ou plus
- La société est enregistrée depuis plus de 5 ans ou plus
- La société est enregistrée depuis plus de 3 ans ou plus
- La société est enregistrée depuis moins de 2 ans ou
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15
10
5
0
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15
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10
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5
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0
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- Expérience ****
- Le développeur a complété plus de 10 projets
- Le développeur a complété plus de 5 projets
- Le développeur a complété plus de 3 projets
- La société a complétée 1 projet
- La société n’a jamais complété de projet
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15
10
5
0
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15
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10
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5
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0
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- 5. Calendrier des Paiements *****
- De 30 à 40 % du prix payable à la signature et pendant la période de construction et la balance (de 60 à 70%) payable ou moment du transfert
- De 80 à 90 % du prix payable à la signature du contrat et pendant la période de construction et la balance (10 à 20%) payable lors du transfert
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15
5
|
15
|
15
|
5
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5
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TOTAL
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75
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55
|
25
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5
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Premier critère : Le statut juridique de la société de développement.
La société de développement est elle une Société Anonyme (SA or Public Limited Company or PLC) ou une Société à Responsabilité Anonyme (SARL ou Private Limited Company or LC). En général et cela est vrai dans tous les pays une société anonyme est plus difficile et plus coûteuse à constituer qu’une société à responsabilité limité. Le fait qu’un développeur choisisse la forme de la SARL au lieu de la SA est donc un indice de sa défaveur. Est-ce que la société du développeur est une société anonyme cotée en bourse? Pour une société anonyme entrer en bourse est souvent une opération complexe. Le fait que la société du développeur est entrée en bourse indique en général (car il y a toujours des exceptions et les sociétés en bourse peuvent aussi faire faillite comme l’a montré l’exemple de Swissair) une plus grande transparence et un meilleurs accès à des ressources financières qu’une société non cotée.
Deuxième critère : La capitalisation
Bien sur le fait qu’une société ait un gros capital enregistré ne permet pas en soi de juger de la situation financière de cette société au moment ou vous allez entrer en affaires avec elle. Mais c’est un indicateur de l’état d’esprit des fondateurs de la société et de leurs moyens au moment de la création de la société. En effet dans la plupart des pays il y a des droits d’enregistrement à payer qui sont calculés en relation avec le montant du capital enregistré (plus le capital est élevé plus les droits à payer sont important), de plus dans beaucoup de pays les investisseurs doivent déposer le capital social sur un compte en banque ou prouver que le capital social existe au moment de l’enregistrement de la société (pas en Thaïlande). Finalement de moins en moins de banques accordent des crédits à des sociétés sous capitalisées. Si une société avec un capital de 100,000 CHF développe un projet qui coute 10.000.000 de CHF les chances qu’elle obtienne un crédit bancaire sont nulles. D’où vient l’argent qui sert à financer le projet ? Des clients bien entendu. Ce critère doit être examiné en parallèle avec les conditions et le calendrier des paiements (critère 5 ci-dessous).
Troisième critère : La longévité
Depuis combien de temps la société du développeur a été constituée? En effet longévité est souvent un élément positif. Attention e développeur peut simplement avoir acheté une vieille société enregistrée depuis 20 ans et qui était sans activités. If faut donc toujours examiner la longévité en relation avec le critère de l’expérience du développeur.
Quatrième critère : L’expérience
Un acheteur devrait toujours examiner le nombre de projets complétés par un développeur. Se rendre dans un projet récemment complété et parler avec les acheteurs est un exercice utile. Bien entendu il faudra se méfier des développeurs qui n’ont pas compléter de projets au moment de vôtre achat.
Cinquième Critère : Calendrier et Conditions de Paiement
Si un développeur demande à ses acheteurs de payer jusqu’à 80 à 90% du prix d’achat au cours de la période de construction, c’est un indicateur que le financement de la construction du projet est assuré par les payements des clients. Si les clients cessent de payer ou si le constructeur ne vend pas un nombre de maison minimum il y a de fortes chances que le développeur va rencontrer des difficultés financières à un moment ou à un autre.
Si un développeur à des conditions de paiement aux termes desquelles il ne demande à ses acheteurs que de verser 30 à 40% du prix d’achat pendant la période de construction et qui prévoient que le solde du paiement, soit de 60 à 70% du prix, est versée lors du transfert de la propriété sont de bonnes conditions. Elles signifient que le développeur du projet est capable de financer le projet sans avoir besoin des fonds des acheteurs.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin plus d’informations sur ce test ou sur la meilleure façon de sécuriser l’achat de votre maison à l’étranger
Originally posted 2012-04-12 10:51:47. Republished by Blog Post Promoter
Acheter une Propriété à L’étranger: Comment Tester et Vérifier la Fiabilité du Développeur?
De plus en plus de Suisses ou de Français achètent des propriétés à l’étranger que cela soit la réalisation d’un rêve, la préparation de la retraite ou simplement comme un investissement. Contrairement à une idée reçue acheter une maison ou un appartement à l’étranger ne présente pas plus de risques que d’acheter une propriété en Suisse pour autant toutefois que l’acheteur fasse preuve d’un minimum de bon sens et de prudence.
La première question que vous allez devoir examiner est ce que la loi du pays ou le bien immobilier est située permet l’acquisition par un acheteur Suisse d’un bien immobilier en pleine propriété et dans la négative y a-t-il d’autres options disponibles comme par exemple un bail à long terme ou un droit de superficies…Une fois que cette question est résolue vous avez deux options, l’achat d’une propriété existante et prête à être transférée à l’acheteur ou bien l’achat d’une propriété sur plans.
Acheter une propriété prête à être transférée
Acheter une propriété qui est déjà construite est assez simple. Il suffit de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, qu’il a le droit de vendre, que la propriété est représentée par un titre de propriété en bonne et due forme, que le permis de construire était valide et que la propriété n’est pas grevée d’une hypothèque ou d’autres charges. Tous ses éléments peuvent être vérifiés par un avocat lors d’une due diligence qui est en général assez simple et pas trop chère à effectuer. Si vous avez le choix je vous conseil d’acheter une propriété prête au transfert.
Acheter sur plans
Malheureusement la propriété de vos rêves n’est peut être pas encore construite et vous n’avez pas d’autre choix que de d’acheter sur plans. Cela signifie qu’entre le moment ou vous signez le contrat d’achat et le moment où la propriété sera prête à être transférée il peut s’écouler entre 6 mois et 3 ans dépendant du type de propriété (maison individuelle ou appartement). La question que vous allez devoir vous poser est dès lors très simple. Puis je faire confiance au développeur pour me délivrer la propriété promise dans trois ans?
Cette question peut paraître de prime abord complexe à résoudre car à moins de faire une due diligence de la société de développement il ne semble pas possible de pouvoir y répondre. Le problème étant que demander à un avocat de faire une due diligence légale et financière d’une société coûte cher. Imaginez que vous hésitiez entre 3 développeurs et l’exercice devient simplement impossible car trop onéreux.
Cela signifie t’il que vous devez acheter « au petit bonheur la chance » ? Pas du tout, car pour permettre aux acheteurs Suisses qui souhaitent à acheter à l’étranger une propriété sur plans, j’ai développé un test que j’appelle le “Développeur Test” qui est unique, facile à utiliser et qui va vous permettre de vérifier la fiabilité du développeur avant d’acheter. Ce test a été développé initialement pour le marché immobilier thaïlandais mais il peut être utilisé dans n’importe quel autre pays car les cinq critères utilisés pour évaluer la fiabilité d’un développeur sont les même dans tous les pays.
Le Rene Philippe développeur Test
Veuillez trouver ci-après le développeur test sous la forme d’une table contenant cinq critères.
Methodologie
Tous les critères utilisés sont des critères que vous pouvez facilement obtenir. Si la société est cotée en bourse toutes les informations sont publiées online. Si elle n’est pas cotée en bourse vous pouvez demander au développeur de vous fournir l’affidavit de la société qui comprend des informations comme le statut juridique de la société, la date de la création de la société, le capital. Le web site du développeur et/ou sa brochure vont indiquer les projets déjà complétés. Finalement le contrat qui vous est soumis va indiquer les termes de paiements. Attention ne vous basez jamais sur un seul critère. Comparez-les.
Score
Finalement si le développeur à un score entre 75 et 55 points il devrait être fiable. S’il fait moins de 55 points il appartient à ce que j’appelle la catégorie des nouveaux développeurs. Vous vous engagez à vos risques et périls.
Attention: La faillite de Swissair ou plus récemment celle de Kodak sont la preuve que même une société institutionnelle avec une longue histoire de réussites passées n’est pas infaillible. Même une société qui score 75 points à mon test peut suite à un retournement de conjoncture ou à une grossière erreur de management se retrouver en faillite. Vous pouvez faire 100% confiance à mon test lorsqu’il vous dit qu’un développeur entre dans la catégorie des «nouveaux développeurs» et que vous prenez un risque en achetant sur plans dans un de ces projets. Par contre le fait qu’une société passe le test haut la main avec un score de 75 points ne signifie malheureusement pas que la transaction est complètement sans risques comme le montre l’exemple de Swissair.
Après la table ci dessous j’explique chacun des critères retenus.
Le Rene Philippe Développeur Test
Critères
Points
Développeurs
1
2
3
4
15
10
5
0
15
10
5
0
15
10
5
0
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0
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0
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0
15
10
5
0
15
5
15
15
5
5
TOTAL
75
55
25
5
Premier critère : Le statut juridique de la société de développement.
La société de développement est elle une Société Anonyme (SA or Public Limited Company or PLC) ou une Société à Responsabilité Anonyme (SARL ou Private Limited Company or LC). En général et cela est vrai dans tous les pays une société anonyme est plus difficile et plus coûteuse à constituer qu’une société à responsabilité limité. Le fait qu’un développeur choisisse la forme de la SARL au lieu de la SA est donc un indice de sa défaveur. Est-ce que la société du développeur est une société anonyme cotée en bourse? Pour une société anonyme entrer en bourse est souvent une opération complexe. Le fait que la société du développeur est entrée en bourse indique en général (car il y a toujours des exceptions et les sociétés en bourse peuvent aussi faire faillite comme l’a montré l’exemple de Swissair) une plus grande transparence et un meilleurs accès à des ressources financières qu’une société non cotée.
Deuxième critère : La capitalisation
Bien sur le fait qu’une société ait un gros capital enregistré ne permet pas en soi de juger de la situation financière de cette société au moment ou vous allez entrer en affaires avec elle. Mais c’est un indicateur de l’état d’esprit des fondateurs de la société et de leurs moyens au moment de la création de la société. En effet dans la plupart des pays il y a des droits d’enregistrement à payer qui sont calculés en relation avec le montant du capital enregistré (plus le capital est élevé plus les droits à payer sont important), de plus dans beaucoup de pays les investisseurs doivent déposer le capital social sur un compte en banque ou prouver que le capital social existe au moment de l’enregistrement de la société (pas en Thaïlande). Finalement de moins en moins de banques accordent des crédits à des sociétés sous capitalisées. Si une société avec un capital de 100,000 CHF développe un projet qui coute 10.000.000 de CHF les chances qu’elle obtienne un crédit bancaire sont nulles. D’où vient l’argent qui sert à financer le projet ? Des clients bien entendu. Ce critère doit être examiné en parallèle avec les conditions et le calendrier des paiements (critère 5 ci-dessous).
Troisième critère : La longévité
Depuis combien de temps la société du développeur a été constituée? En effet longévité est souvent un élément positif. Attention e développeur peut simplement avoir acheté une vieille société enregistrée depuis 20 ans et qui était sans activités. If faut donc toujours examiner la longévité en relation avec le critère de l’expérience du développeur.
Quatrième critère : L’expérience
Un acheteur devrait toujours examiner le nombre de projets complétés par un développeur. Se rendre dans un projet récemment complété et parler avec les acheteurs est un exercice utile. Bien entendu il faudra se méfier des développeurs qui n’ont pas compléter de projets au moment de vôtre achat.
Cinquième Critère : Calendrier et Conditions de Paiement
Si un développeur demande à ses acheteurs de payer jusqu’à 80 à 90% du prix d’achat au cours de la période de construction, c’est un indicateur que le financement de la construction du projet est assuré par les payements des clients. Si les clients cessent de payer ou si le constructeur ne vend pas un nombre de maison minimum il y a de fortes chances que le développeur va rencontrer des difficultés financières à un moment ou à un autre.
Si un développeur à des conditions de paiement aux termes desquelles il ne demande à ses acheteurs que de verser 30 à 40% du prix d’achat pendant la période de construction et qui prévoient que le solde du paiement, soit de 60 à 70% du prix, est versée lors du transfert de la propriété sont de bonnes conditions. Elles signifient que le développeur du projet est capable de financer le projet sans avoir besoin des fonds des acheteurs.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin plus d’informations sur ce test ou sur la meilleure façon de sécuriser l’achat de votre maison à l’étranger
Originally posted 2012-04-12 10:51:47. Republished by Blog Post Promoter
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